Comptabilité SCI / LMNP
Tenue, amortissement composantes, registre des immobilisations, liasse 2072 ou 2031.
Spécialiste SCI / LMNP / immobilier
Comptable SCI, LMNP et immobilier à Vincennes
Vincennes · Saint-Mandé · Paris 12e
SCI familiale à l'IR, SCI à l'IS, location meublée non professionnelle (LMNP) au réel, marchand de biens, foncière SAS : la fiscalité immobilière française est un labyrinthe et chaque option (régime fiscal, amortissement, plus-value, démembrement) a un impact sur 20 ans. Nous interrogeons pour vous les cabinets de Vincennes spécialisés en immobilier.
- Service 100% gratuit
- Cabinets vérifiés OEC
- 3 devis sous 24h
- Sans engagement
Pièges fréquents pour investisseurs immobiliers
- !SCI à l'IS choisie par défaut, sans simulation IR/IS sur 10 ans
- !LMNP au micro alors que les amortissements rendraient l'imposition nulle au réel
- !Plus-value sur cession SCI mal anticipée (rappel CSG, IS résiduel)
- !Marchand de biens : DMTO et TVA mal traités
- !Démembrement non valorisé (donation, transmission)
Pourquoi un cabinet rompu à l'immobilier
Une SCI familiale à 5 logements et un LMNP à 3 studios cumulent 4 fiscalités : IR foncier, micro-BIC, BIC réel avec amortissements, IS si la SCI a opté. Le bon arbitrage suppose une vue à 10 ans et une connaissance fine des mécanismes (amortissement comptable LMNP, abattement de durée IR, étalement IS, plus-value des particuliers vs des sociétés). Un cabinet rompu à ces sujets vous fait souvent gagner plusieurs dizaines de milliers d'euros sur la durée.
Services généralement inclus
Choix IR / IS
Simulation chiffrée, déclaration d'option, conséquences cession, sortie d'IS.
LMNP au réel
Adhésion à un OGA, déclaration 2031, amortissement immeuble + meubles, télétransmission.
Marchand de biens
Comptabilité des opérations achat-revente, TVA sur marge, DMTO, IS opérationnel.
Conseil patrimonial
Démembrement, donation, holding patrimoniale, optimisation IFI.
LMNP au réel : pourquoi presque tout le monde devrait y passer
Sous le régime LMNP au réel, vous amortissez le prix d'achat de votre studio (hors terrain) sur 25-30 ans + le mobilier sur 5-10 ans. Cet amortissement vient en charge déductible des loyers : dans 80% des cas, le résultat fiscal devient nul ou très faible, donc votre imposition aussi. Le micro-BIC à 50% d'abattement vous fait souvent payer 2 à 5 fois plus d'impôt qu'un régime réel bien tenu. Coût d'un comptable LMNP : ~600€/an, gain fiscal moyen : 1 500-3 000€/an.
SCI à l'IS : attention au piège de la sortie
Une SCI à l'IS optimise le rendement courant (déduction des intérêts d'emprunt, amortissement) mais piège à la revente : la plus-value de cession est calculée sur la valeur nette comptable amortie (donc plus forte) et taxée à 25% d'IS, puis 30% de flat tax sur le dividende de distribution. Un projet de revente à 10 ans rend la SCI à l'IR souvent plus avantageuse. Sans simulation chiffrée, le choix se fait à l'aveugle.
Questions fréquentes — comptable investisseur immobilier
Faut-il créer une SCI à l'IR ou à l'IS ?+
Si votre objectif est patrimonial long terme avec transmission familiale, l'IR est souvent plus simple et plus avantageux à la cession. Si vous avez beaucoup d'intérêts d'emprunt et une logique de capitalisation, l'IS optimise le revenu courant mais alourdit la sortie. Un comptable fait une simulation sur 10 ans avant la création.
Combien coûte un comptable pour un LMNP au réel ?+
Comptez 500 à 800€ TTC par an pour 1-3 biens (déclaration 2031, amortissement, OGA inclus). Au-delà de 4 biens, certains cabinets passent en forfait mensuel à 60-100€ HT/mois.
Suis-je marchand de biens si je revends 2 appartements ?+
Le statut de marchand de biens est lié à l'intention spéculative et à la fréquence : 2 reventes en 5 ans sans intention spéculative restent en plus-value des particuliers. Si vous achetez pour revendre rapidement de manière habituelle, l'administration requalifie en marchand de biens (TVA sur marge, IS, DMTO). Un comptable cadre cette zone grise dès le premier achat.
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